鵬城眼|蔡屋圍村：深圳“華爾街”城市更新五方共贏典范

【寫在前面】深圳發展日新月異，無法回避的是，這座城市也面臨土地難以為繼的難題。如何破題，城市更新深圳模式是個全新的解決之道。2009年出臺《深圳市城市更新辦法》開始，深圳以城市更新激活存量土地的探索正式啟動。

這五年來，深圳在不同的土地類型上都有了城市更新的典范。深圳新聞網從8月15日開始，陸續推出城市更新系列報道，聚焦福田、羅湖、南山、龍崗、大鵬新區的城市更新典型項目，以航拍視頻、圖片展現深圳如何通過這一方式，讓舊工業區、舊廠房、舊村煥發生機，讓土地發揮最大的效應，為深圳產業和經濟發展提供新動能，為深圳保留歷史文脈提供新思路。

本期推出羅湖區蔡屋圍改造項目。

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深圳新聞網訊（記者 張玲 劉慶康 鐘鴻冰）從1993年特區農村城市化第一年開始，到現在不過20多年，深圳市羅湖區蔡屋圍的變化可以用“滄海桑田”一詞概括，現在的蔡屋圍是很多深圳人心中城市更新最成功的城中村典范。

深圳“華爾街”身價不斐 曾集聚60%的金融機構

蔡屋圍，被金融界人士看作深圳的“華爾街”。早在2002年中國人民銀行的一組調研數據就顯示，深圳市60％的金融機構、30％的保險機構、銀行存貸款余額的70％、全市金融保險業增加值的40％，分布在蔡屋圍及其周邊這個面積狹小的區域內。

在蔡屋圍片區，我們可以看到人民銀行深圳中心支行、保監會深圳保監辦兩大金融監管機構、數十家銀行機構以及中國外匯交易中心深圳分中心、深交所（舊址）和幾十家證券保險機構總部或分支機構在此扎堆，讓它成為深圳名副其實的金融中心。

1995年總高度達383.95米的地王大廈橫空出世，成為當時亞洲第一摩天大廈，取代了“三天一層樓深圳速度”的國貿大廈成為深圳新地標。

2011年，441.8米高的京基100大廈在距離地王大廈不遠的地方建成。兩個超高建筑選址蔡屋圍，可謂眼光一致。

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蔡屋圍金融中心區改造3年完成 老圍村民回遷住上高檔社區

2003年，《蔡屋圍金融中心區改造規劃方案》經市長辦公會通過，確定為市、區兩級重點項目。

2006年開始，蔡屋圍村開始啟動大規模拆遷。2007年12月最后一戶業主與開發商簽訂《拆遷補償安置協議》，整個項目拆遷工作完成。

蔡屋圍金融中心區改造項目位于羅湖蔡屋圍老圍片區，該項目占地約4.7萬平方米，拆遷舊房建筑面積約15萬平方米，其中村集體用房約4.5萬平方米，村民房約10.5萬平方米。新建建筑面積約為47萬平方米，包括：人民銀行深圳中心支行的金庫發行庫及其附屬用房、回遷安置樓、超高層金融文化中心大廈及高級商務公寓。

從破土動工到2010年10月回遷房入伙，僅用3年時間。目前，項目村民回遷安置樓已經入伙，村集體股份公司回遷的高級商務公寓、人民銀行發行庫及其附屬用房主體均已投入使用，集辦公、商務、酒店等功能為一體的都市綜合體建筑京基100大廈已投入運營。

告別臟亂差的握手樓，如今的蔡屋圍村民有一部分已經回遷到kkmall上的“老圍花園”，過上了全新的高端社區生活。據報道，幾乎所有的村民都選擇了物業補償回遷，比如1-2套120平方米的大戶型自住，加十幾套40平方米的小戶型出租。

2017年8月，記者在老圍花園樓下的地產中介了解到，這里的房租單間（45平方米）的租金起價4300元，兩房57平方米的租金則在7300-7600元左右。

與高大上的老圍花園相比，同樣在蔡屋圍片區，僅有一條窄窄的紅寶路相隔的蔡屋圍南村由于還未開啟舊村改造，仍然是握手樓聚集，同樣面積的房子房租就只有老圍花園的三分之一到四分之一。

城市更新實現五方共贏 蔡屋圍村民人均分配突破5萬元

蔡屋圍城市更新項目有效實現了企業利益、公共利益、集體利益、村民利益和政府利益五方共贏，成為深圳市城市更新的成功范例。

通過城市更新，不僅在蔡屋圍豎立起了441.8米的深圳第一高樓京基100大廈（備注：現深圳第一高樓已變更為平安金融大廈），更實現了蔡屋圍集體經濟、村民收入的跨越式增長以及政府、企業等多方共贏。

2015年1月，羅湖區桂園街道蔡屋圍股份公司召開股東代表大會。這次股東代表大會的新聞次日登上了深圳商報新聞版面。據報道，董事長蔡洪亮向65位股東代表報告了公司過去一年的新業績：全公司總收入22780萬元，比上一年同期增加1722萬元，增幅8.2%；利潤11974萬元，比上一年同期增加1313萬元，增幅12.3%；股東人均分配50558元，比上一年同期增加5041元，增幅11.1%；全年共向國家繳納稅金2556萬元，比上一年同期增加133萬元，增幅5.5%。

如果和1993年相比，2014年全公司總收入、利潤、股東人均分配和向國家繳納稅金分別是1993年即特區農村城市化第一年的6.56倍、5.95倍、6.04倍和23.45倍。

蔡洪亮在當時股東代表大會上表示：尤其是近年來全公司利潤連續實現兩位數增長，人均分配突破5萬元，為蔡屋圍下一步的發展打下了堅實的基礎，這得益于創造了深圳城市更新“蔡屋圍模式”的蔡屋圍老圍改造。

蔡屋圍股份公司屬下率先實施城市更新改造的金龍公司，2014年全年總收入為6816萬元，而這一數據在改造效益釋放前的2010年僅為1000多萬元。金龍公司最早嘗到了城市更新的甜頭，成為蔡屋圍幾個下屬公司的領頭羊。

新一輪城市更新序幕正在拉開 蔡屋圍村全村未改造區域被列入

2012年，蔡屋圍開啟新一輪城市更新序幕。7月7日、8日，羅湖區蔡屋圍村股份公司分兩批召開全體股東大會，上千股民簽字表決改造意愿，近九成股民在蔡屋圍城市更新改造協議書上簽字按手印，同意由京基集團對蔡屋圍村進行整體改造。此舉確立了蔡屋圍村改造的合法地位和京基地產作為開發主體的合法地位。蔡屋圍股份公司董事長蔡洪亮表示，這是關系到蔡屋圍子孫后代根本利益的大事，每一位股民都有責任投下神圣的一票。

2012年8日中午12時，羅湖區公證處的公證員現場宣布：兩天的股東大會應到1097人，實到981人，同意進行城市更新的股東有974位，占全體應到會股東人數的88.8%，而同意與京基集團合作開發的股東占比為86.8%。

時任羅湖區重建局局長王策飛在蔡屋圍股東大會上介紹，蔡屋圍村整體改造占地面積達12萬平方米，涵蓋了全村所有未改造區域，需拆除舊村面積44萬平方米。它是由京基集團申報的“蔡屋圍金融商業核心區”更新項目的一部分。

未來，蔡屋圍會有怎樣全新的面目，我們不妨靜觀其變。

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